24.10.2010 15:04
Investice do nemovitostí v USA
Realitní trh v USA se za svou existenci výrazně změnil několikrát, ať už v pozitivním nebo negativním směru. Pojem "investice do nemovitostí" v USA představuje uložení finančních prostředků do realitního projektu, který přináší dlouhodobý zisk nebo okamžité měsíční cash flow (příjem).
Investicí se nerozumí spekulativní koupě domu pro bydlení nebo rekreaci, i když tyto transakce mohou přinést zisk. Rozhodl jsem se přiblížit vám detailně první formu jedné z nejvýnosnějších realitních transakcí ve Spojených státech.
Nedávno jsem četl článek, kde redaktor položil otázku: "Jak byste investoval 100 mld. USD?". I když je to velmi hypotetická otázka, dobře mi poslouží k vysvětlení současné situace na realitním trhu v USA. Investoval bych do amerických nemovitostí, protože:
- by má investice byla bezpečně kryta cca jednonásobkem mého vkladu, a to hodnotou pozemku a nemovitosti
- protože bych měl svoji investici nejdéle do 3 let zpět, včetně mého profitu
- protože bych mohl určovat ceny nemovitostí na americkém trhu
Tyto argumenty, podloženy uskutečněnými transakcemi, přitahují, zejména v poslední době, stále více pozornosti zahraničních investorů z Evropy a Asie.
Zde je slíbený konkrétní příklad jedné nedávné investice:
Dům v současné tržní hodnotě $55,000 byl zakoupen za cenu $25,000 (na tuto cenu je možné dosáhnout několika způsoby; nákupem balíku nemovitostí od banky, aukcí, nákupem nemovitosti od soukromé osoby, která potřebuje nemovitost rychle prodat z důvodu finanční tísně apod.). Za převod daně a pojištění nemovitosti bylo zaplaceno $1,400. Nemovitost byla obratem prodána na bázi rent to own kupci za reálnou tržní hodnotu, tedy $55,000.
Rent to own je výraz pro realitní transakci v USA, kdy si budoucí kupec nejprve nemovitost rentuje a po čase ji odkoupí. Tato transakce je ve všech státech USA stále více populární z důvodu nedostupnosti 100% hypoték na zdejším trhu. Běžný americký občan v současné době nedosáhne v bance na 100% hypotéku, ale od 80% již ano. Jde o obdobný model jako u většiny evropských bank, ani v Evropě běžná populace nedosáhne na 100% hypotéku.
Na rozdíl od Evropanů, americký občan nemá potřebné 20% úspory. V tuto chvíli je pro Američana, jako kupce, jediná možnost nákupu nemovitosti metodou rent to own.
Vlastník nemovitosti-investor kupci-budoucímu majiteli dovolí vybranou nemovitost splácet, a to po dobu ne déle než 3 let. Kupec do 3 let dosáhne na 80% hypotéku (neboť nemovitost je již z části splacena) a nemovitost současnému majiteli/investorovi vyplatí. Měsíční splátky se stanovují ve výši reálného měsíčního nájemného v místě a čase a činily $650/měsíc. Vlastník/investor v tomto případě obdrží $7,800/ročně ve splátkách, jako pozitivní cash flow, čímž se mu ročně vrátí cca 34% jeho původní investice. Celkový výdělek z této transakce je $55,000 (příjem z prodeje domu) minus $26,400 (vložená investice + náklady 25,000 + 1,400), zbývá čistý zisk $28,600, což je více než jednonásobek vkladu.
Další pozitivní skutečností je fakt, že budoucí kupec přebírá plnou zodpovědnost za nemovitost, včetně povinnosti platit veškeré platby spojené s údržbou a řádnou opravou až do doby než nemovitost vykoupí. Toto je obzvláště výhodné pro investory, kteří nežijí v dané lokalitě.
Šance nejen pro české investory
První otázku, kterou by si měl investor položit je, zda má zájem o dlouhodobější zhodnocení kapitálu či zajištění měsíčního kladného cashflow z nemovitosti. Existují dvě základní možnosti investice. V případě, že investor požaduje pravidelný měsíční příjem z nemovitosti, měl by jít cestou individuálního nákupu investičního domu viz. příklad výše. V tomto případě je investor limitován vstupním kapitálem, kdy na nákup domu potřebuje hotovost ve výši cca 25 000 USD. Z toho je patrné, že individuální nákup není vhodný pro drobné investory.
Preferuje-li investor dlouhodobější zhodnocení bez nutnosti měsíčního cashflow, potom je pro něj vhodný projekt „Aukce nemovitostí v USA“, který se zabývá nákupem investičních nemovitostí dle příkladu popsaného výše. Umožňuje vstup investorům s kapitálem od 5 000 USD. Investor se stává spolupodílníkem projektu ve výši svého vkladu. Získává Members Certificate a Smlouvu o investici s garantovanou dolní hranicí zhodnocení. Aby byla investice ochráněna, získává investor navíc zástavní právo k nemovitosti ve výši své investice. Majitelem nemovitosti je společnost, ale faktickým majitelem je ten, kdo drží zástavní právo (obdobné jako v ČR, kdy v katastru nemovitostí je jako majitel zapsán ten, kdo drží hypotéku, ale nemovitost je zastavena ve prospěch banky – zkuste přestat platit hypotéku a poznáte, kdo je skutečný „majitel“). Investice je tedy maximálně chráněna. Projekt je vhodný i pro silnější investory, protože umožňuje diverzifikaci mezi více investičních nemovitostí.
Zhodnocení investice je složeno ze dvou částí. Garantovaná část investice vychází z měsíčních splátek budoucích majitelů (od 20% ročně) a bonusová část je závislá na obratu společnosti (jak brzy budou domy odprodávány budoucím majitelům). Odhad zhodnocení investice je kolem 40-50% ročně a to vše při ochraně investice zástavou nemovitostí.
Prezentace projektu v češtině je umístěna na stránkách www.pipreality.cz.
Zástupci společnosti Private Investment Properties, LLC, jsou schopni investorům nabídnout obě výše alternativy investice na americkém realitním trhu.
Situace na US realitním trhu v současnosti je výbornou příležitostí pro zajímavou investici, která je chráněna vlastnictvím nemovitosti. To je hlavní důvod, proč se investice do amerických nemovitostí stávají stále více populární.
Další informace v češtině najdete na stránkách www.pipreality.cz.
